不動産投資の利回り計算ツール
物件価格と家賃収入を入れるだけで、表面利回りと実質利回りをその場で概算。 購入諸費用・経費・空室率まで含めて、物件選びで本当に見るべき数字を確認できます。
つまり：3,000万円の物件を満室で年240万円貸せると、 物件価格に対する表面利回りは約8.0%。 ですが空室5%と年間経費40万円、 購入諸費用200万円まで含めて計算すると、 手元に残るベースの実質利回りは約5.9%に下がります （年の手残りは約188万円）。物件選びでは、この実質利回りで比べるのが基本です。
くわしい計算の内訳（参考）
| 物件価格 | 30,000,000 円 |
|---|---|
| ＋ 購入諸費用（仲介手数料・登記・税など） | ＋ 2,000,000 円 |
| 総投資額（実際にかかったお金の合計） | 32,000,000 円 |
| 年間家賃収入（満室） | 2,400,000 円 |
| − 空室で失う分（空室率5%） | − 120,000 円 |
| − 年間経費（管理・修繕・税・保険など） | − 400,000 円 |
| 実質の手残り（年）（家賃 − 空室 − 経費） | 1,880,000 円 |
| 表面利回り（年家賃 ÷ 物件価格） | 8.0 % |
| 実質利回り（手残り ÷ 総投資額） | 5.9 % |
※ ローンの金利・元金返済・減価償却・不動産所得への課税・売却損益は含めない概算です。実際の手取り（キャッシュフロー）は、借入条件・家賃下落・大規模修繕・税金で 大きく変わります。購入の判断は、不動産会社や税理士など専門家にご相談ください。
表面利回り別の実質利回り早見表（概算）
物件価格3,000万円・購入諸費用200万円・年間経費は家賃の20%・空室率5%で計算した、表面利回りごとの実質利回りの目安です。条件を変えたい場合は上の シミュレーターで調整してください。
| 表面利回り | 年間家賃収入（満室） | 実質利回り |
|---|---|---|
| 4.0 % | 120万円 | 2.8 % |
| 5.0 % | 150万円 | 3.5 % |
| 6.0 % | 180万円 | 4.2 % |
| 7.0 % | 210万円 | 4.9 % |
| 8.0 % | 240万円 | 5.6 % |
| 10.0 % | 300万円 | 7.0 % |
※ 概算。経費率・空室率・購入諸費用・金利・税金により実際とは前後します。表面利回りと実質利回りの差は、 経費と空室の前提でこれくらい開く、という目安としてご覧ください。
そもそも「利回り」とは？
不動産投資の利回りとは、投資したお金に対して、1年でどれくらいの家賃収入が得られるかを パーセントで表したものです。「100万円の家賃が入る物件を1,000万円で買った」なら利回りは10%、という具合です。 銀行の預金金利と同じ考え方ですが、不動産では空室や経費があるため、見方によって数字が変わります。
表面利回り（グロス利回り）
- 計算式：年間家賃収入 ÷ 物件価格
- 物件広告に載っているのはほぼこの数字。空室や経費を引く前の、いちばん大きく見える利回りです。
- あくまで「満室・経費ゼロ」の理想値なので、これだけで判断すると失敗しやすい点に注意。
実質利回り（ネット利回り）
- 計算式：（年間家賃収入 ×（1 − 空室率）− 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）
- 空室で入らない家賃と、管理・修繕・税金などの経費を引き、購入時にかかった諸費用も投資額に含めるため、 実態に近い数字になります。
- 物件を比べるときは、この実質利回りでそろえて比較するのが基本です。
利回りだけで決めないために
- 金利・返済：ローンを使うと、利回りとは別に毎月の返済が出ていきます。利回り＞金利でも、返済後に手元が残るとは限りません。
- 家賃下落・空室：築年数が進むと家賃は下がり、空室も増えがち。今の家賃がずっと続く前提は危険です。
- 大規模修繕・税金：数年に一度の大きな修繕や、不動産所得への課税で、実際の手残りはさらに減ります。
よくある質問
- 表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？
- 表面利回り（グロス利回り）は「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で、物件のおおまかな収益力を見る数字です。実質利回り（ネット利回り）は、空室で失う家賃と年間経費を引いた手残りを、物件価格に購入諸費用を足した総投資額で割った数字で、より実態に近くなります。物件を比較するときは実質利回りで見るのが基本です。
- 購入諸費用や経費にはどんなものが含まれますか？
- 購入諸費用は、仲介手数料・登記費用（登録免許税・司法書士報酬）・不動産取得税・ローン事務手数料・火災保険料などで、物件価格の7〜10%程度が目安です。年間経費は、管理委託費・修繕費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・保険料などで、家賃収入の15〜25%程度が目安とされます。
- 利回りは何%あれば良いのですか？
- 立地・築年数・物件種別（区分マンション/一棟/戸建て）で大きく変わるため一概には言えません。一般に都心の新しい区分マンションは表面4〜5%台と低め、地方や築古の一棟物件は表面8%以上と高めになる傾向があります。利回りが高いほど空室・修繕・家賃下落のリスクも高いことが多く、数字だけで判断するのは危険です。
- この計算はローン返済や税金を含みますか？
- 含みません。本ツールは物件そのものの収益力（表面利回り・実質利回り）を見る概算で、ローンの金利・元金返済・減価償却・不動産所得への課税・売却損益は反映していません。実際に手元に残るお金（キャッシュフロー）は借入条件や税金で大きく変わるため、購入判断は不動産会社や税理士など専門家にご相談ください。
出典・計算の根拠
- 一般的な不動産投資の利回り定義：表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格／実質利回り＝（年間家賃収入×(1−空室率)−年間経費）÷（物件価格＋購入諸費用）
- 国土交通省「不動産投資・運用」「不動産価格指数」（収益不動産の利回りの考え方）
- 購入諸費用（物件価格の7〜10%目安）・年間経費（家賃の15〜25%目安）は不動産業界で一般的に使われる概算値
本ツールは物件そのものの収益力を見る概算です。ローンの金利・元金返済・減価償却・不動産所得への課税・ 売却損益・自治体差は含みません。空室率・経費率・諸費用率は前提の置き方で結果が大きく変わるため、 実際の購入判断は不動産会社や税理士など専門家にご相談ください。